築50年の戸建てをリフォームしたら何年住める？費用相場や事例も交えて解説

近年、新築住宅の価格が全国的に上昇し、「今から新築を買うのは難しい」と感じる方が増えています。そのため、築10年・20年・30年・40年・50年といった古い住宅をあえて購入し、リフォームして暮らすという選択肢に注目が集まっています。 実際、「新築を買うよりコスパがいいのでは？」「立地さえ良ければ中古住宅でも十分住めるのでは？」と考える方も多いのではないでしょうか。

かく言う私も、東京都23区内・JR駅徒歩1分という好立地にある築30年の中古戸建てを購入した一人です。再建築不可物件という事情もあり、相場よりかなり安く手に入ったものの、住み始めて8年ほど経った頃から給湯器が突然壊れるなど、さまざまなトラブルが起こり始めました。 さらに、15年程経過したタイミングでは、年始早々にキッチンで漏水が発生して水が出ないまま正月を迎えることになったり……。キッチン周辺の木材は水を吸って膨らみ、歪んでしまい、大慌てしたのを覚えています。 さらには「屋根と壁が傷んでいますよ」と突然訪れたリフォーム会社をきっかけに、思い切って屋根と外壁の塗り直し、キッチンリフォーム、トイレ交換を実施。総額500万円ほどの出費となりましたが、今では安心して暮らせています。 このように、中古住宅にはリフォームの必要性や思わぬ出費がつきものですが、適切に手を加えることで長く快適に住むことができます。

私自身の家も現在築45年を迎えましたが、実際、築50年の戸建てであってもリフォームすることで機能性や快適性を向上でき、長く住み続けることは可能ですし、新築の一戸建や、マンションを購入するよりもかなりお得に快適な住環境を手に入れることができます。しかし、費用がどのくらいかかるのか、リフォーム後、何年くらい住めるのか、本当に快適な住まいになるのかなど不安に感じる方も多いのではないでしょうか。本記事では、築50年の戸建てリフォームにおける寿命や費用相場、成功させるためのポイント、実際の事例まで詳しく解説します。まずは「何年住めるか」の目安から見ていきましょう。

築50年の住宅をリフォームすると何年住める？

築50年が経過した住宅でも、適切なリフォームを行えば30年以上は快適に住み続けられます。構造部材の劣化状況に合わせた適切な補強、内外装の修繕、水回りの更新などを実施することで、新築同様の住み心地を実現できるでしょう。ただし、リフォーム後も定期的なメンテナンスは必要です。外壁や屋根は一般的に10年ごとにメンテナンスが必要と言われています。また、給湯器や水回り設備などは耐用年数に応じて修繕・交換を行うことで、末永く安心して暮らすことができるでしょう。

築50年の住宅をリフォームするときの費用相場

築50年の住宅をリフォームする場合、工事内容によって費用は大きく変動します。部分的な改修であれば数十万円～数百万円で済むケースもありますが、フルリフォームとなると1,000万円以上かかることも珍しくありません。ここでは、一戸建てとマンションそれぞれの費用相場について詳しく見ていきましょう。

一戸建ての場合

一戸建てのフルリフォーム費用は、規模や工事内容によって1,000万円から2,000万円程度が目安となります。戸建ての場合、劣化具合によっては内装だけでなく耐震改修や外壁・屋根の修繕も必要なため、費用が高くなるケースもあります。また、スケルトンリフォームを行う場合は、さらに費用が上乗せされるでしょう。建物全体の劣化具合により工事費用が大きく異なるため、事前に調査をした上でリフォーム内容を検討することが重要です。

マンションの場合

マンションの場合、外装や構造に関わる部分は建物管理者の範疇となるため、専有部分のみのリフォームとなります。そのため、1,000万円程度までで収まることが一般的です。一戸建てよりも費用を抑えられる傾向にありますが、床や壁全体を解体して作り直す場合は1,000万円以上かかるケースもあります。リフォーム内容により差が大きいため、改修したい内容をよく検討した上で予算を決めると良いでしょう。

築50年の住宅リフォームを成功させるためのポイント

築50年の住宅リフォームを成功させるには、計画段階からいくつかのポイントを押さえておく必要があります。費用面だけでなく、専門家の意見を取り入れながら進めることで、満足度の高い仕上がりにつながるでしょう。

補助金や減税制度を活用する

築50年の住宅リフォームでは、さまざまな補助金や減税制度を活用できる可能性があります。耐震改修、省エネ改修、バリアフリー化などは、国や自治体から補助金が支給される対象工事となります。また、住宅ローン減税や固定資産税の減額措置（国土交通省）が適用されるケースもあるため、制度を上手に活用して実質的な負担を軽減することができます。

専門家へ事前に相談する

大規模なリフォームを行う前に、住宅診断（ホームインスペクション）や、耐震診断、雨漏り診断などを受けることを強くおすすめします。専門家が建物の構造や設備を詳しく調査することで、目に見えない劣化箇所や補修が必要な部分を事前に把握できます。診断結果をもとにリフォーム計画を立てれば、工事中の追加費用を最小限に抑えられるでしょう。また、快適性だけでなく安全性も担保できるため、リフォーム後に安心した暮らしを送ることができます。

耐震診断補助金の活用は、4号特例縮小が発生した、2025年建築基準法改正（国土交通省）の影響の軽減するためにも、活用を検討されることをおすすめします。

余裕のある資金計画を立てる

築50年の住宅では、工事を進める中で想定外の劣化が見つかるケースが多くあります。壁や床を解体すると構造部材が腐食していたなど、見積もり段階では分からない問題が発覚することも少なくありません。耐震診断やホームインスペクションの工程をスキップしてリフォームを注文する場合は、当初の見積もりに対して20～30％程度の予備費を確保しておくことをおすすめします。余裕を持った資金計画を立てることで、追加工事が必要になった際も慌てずに対応できると思います。ただし、工事開始後は別業者への相見積も取りにくくなることから、資金計画に余裕を持たせて、リフォームに踏み切るという選択肢よりも、自治体からの補助金を活用して、耐震診断、ホームインスペクションを実施してた上で、現行の2025年建築基準法に合わせた、資金繰りも合わせたリフォーム計画を立てることをおすすめします。

複数社から見積もりを取る

リフォーム会社によって、提案内容や費用には大きな差が生じます。最低でも3社から見積もりを取り、工事内容と価格を比較検討しましょう。その際、単純に安い業者を選ぶのではなく、提案力や施工実績、アフターサービスの充実度も重視することが大切です。また、見積書の内訳が明確か、追加費用の発生条件が細かく明示されているかなども確認ポイントとなります。相見積もりを取ることで、適正価格を把握できるだけでなく、各社の強みを見極めることもできるため、精度の高い比較を行うことができます。

私の場合も、屋根の張り替えを検討した際に複数社へ見積もりを依頼したことで、判断の助けになった経験があります。ある工務店からは「費用を抑えられるのでカバー工法が良いですよ」と提案を受けましたが、別の工務店からは「その工法はおすすめしない！」と強めに指摘されました。

実際に理由を聞いてみると、築30年が経過している我が家の屋根材にはアスベスト（石綿）が含まれており、カバー工法を行うと、将来建物を取り壊す際に処分費用が高額になる可能性があるとのことでした。

「だから私はカバー工法は認めない。張り替えた方があなたのためだ」と熱心に説明してくれ、その姿勢に納得して最終的には張り替え工事をお願いしました。

このように、複数社の意見を聞くことで初めて気づけるリスクやメリットもあります。相見積もりは価格比較だけでなく、正しい判断をするための重要な情報源になります。その工務店さんとは未だに家族ぐるみのお付き合いをさせていただいています。

リフォーム内容の優先順位を立てる

限られた予算の中で満足度の高いリフォームを実現するには、優先順位を明確にすることが重要です。基本的には、安全性や機能性に関わる耐震改修や雨漏りに関する改修を最優先に考え、次に、生活の快適性を左右する断熱性能の向上や水回り設備の更新を検討すると良いでしょう。内装の美観に関わる部分は、予算に余裕がある場合に行うという順番がおすすめです。

特に水回りについては注意が必要です。築年数が古い住宅では、上水管や排水管の寿命が過ぎているケースが多く、一定の年数を超えると高い確率で漏水トラブルが発生します。

漏水が起きると、木造住宅の場合は想像以上のスピードで床下や柱の木材が劣化してしまい、補修範囲が広がることも少なくありません。水回りの設備更新だけでなく、配管の状態も合わせてチェックしておくことで、将来の大きな出費を避けやすくなります。

リフォーム以外も検討する

築50年の住宅では、リフォームだけでなく建て替えや住み替えも選択肢の一つとして検討すべきです。構造躯体の劣化が著しい場合や、地盤に問題がある場合は、リフォームよりも建て替えの方が結果的に費用対効果が高いケースもあります。また、立地や家族構成の変化によっては、住み替えも検討するという手段もあります。それぞれのメリット・デメリットを比較し、長期的な視点で最適な選択をすることが大切です。

築50年の住宅リフォームを検討しているならすまいパークへ

すまいパークは、複数のリフォーム会社に見積もりを依頼して比較・検討ができるサービスです。築50年という築年数のリフォームには高度な専門知識と確かな技術力が求められるため、豊富な実績を持つ業者を選定する必要があります。しかし、そのような信頼できる業者を自分で探し出すのは容易ではなく、さらに適正価格を把握するために複数業者から相見積もりを取るとなると、かなりの手間と時間がかかってしまいます。独自の審査基準をクリアした優良会社のみを掲載しているため、質の高い提案内容を比較検討することが可能です。これらすべてのサービスを無料でご利用いただけるため、築50年の住宅リフォームをお考えの方は、ぜひすまいパークで資料請求してみてください。

築50年の住宅リフォームの事例

築50年程度の実際のリフォーム事例を見ることで、工事内容や費用感をより具体的にイメージすることができます。ここでは、当社で手がけた5つの事例をご紹介します。

実例①：築52年の木造戸建てを部分リフォーム

項目	内容
築年数	52年
面積	約80㎡
内容	・間取り変更 ・水回り設備更新 ・天井、壁紙、床の張り替え
リフォーム費用	約900万円
施工期間	約1.5か月

長年住み続けた思い出の詰まった住宅を、現代の基準に合わせて全面的にリフォームした事例です。最小限の間取り変更と、水回り設備の更新、内装の刷新を行い快適に暮らせる空間へと生まれ変わりました。

実例②：築50年の木造戸建てを耐震改修含む全面リフォーム

項目	内容
築年数	50年
面積	約120㎡
内容	・耐震改修 ・断熱改修 ・屋根、外壁塗装 ・間取り変更 ・水回り設備更新 ・天井、壁紙、床の張り替え
リフォーム費用	約1,500万円
施工期間	約3か月

親族から受け継いだ家を現代の暮らしに合わせて全面リフォームした事例です。耐震補強と断熱改修で安全性と快適性を向上させ、水回り設備の更新、間取りの見直し、内装の刷新を実施しました。長年の思い出を残しながら、安心して快適に暮らせる住まいへと生まれ変わりました。

実例③：築51年の戸建てを部分リフォームで快適化

項目	内容
築年数	51年
面積	約100㎡
内容	・床暖房 ・二重窓 ・間取り変更 ・水回り設備更新 ・天井、壁紙、床の張り替え
リフォーム費用	約850万円
施工期間	約1.5か月

2階は使用頻度が低いとのことで、日常生活の場である1階のみをリフォームした事例です。予算を抑えながらも、水回り設備を最新のものに更新し、リビングを広げることで開放感のある空間を実現しました。リビングのみ床暖房を導入し、二重窓を設置したため快適性も向上しました。

実例④：築55年の戸建てをバリアフリー化リフォーム

項目	内容
築年数	55年
面積	約70㎡
内容	・段差解消 ・手すりの設置 ・浴室バリアフリー化 ・水回り設備更新 ・天井、壁紙、床の張り替え
リフォーム費用	約650万円
施工期間	約1か月

高齢になった祖父母のために、1階部分をバリアフリー化した事例です。1階部分は段差をなくし、廊下、トイレに手すりを設置しました。浴室は広めのユニットバスに交換し、出入りしやすく転倒の危険も少なくなりました。廊下幅を広げることで、将来車椅子が必要になった際も対応できるようなレイアウトにしました。

実例⑤：築55年の戸建てをフルリノベーション

項目	内容
築年数	55年
面積	約60㎡
内容	・間取り変更 ・水回り設備更新 ・天井、壁紙、床の張り替え
リフォーム費用	約1,200万円
施工期間	約3か月

中古で購入した戸建てを、現代のライフスタイルに合わせてフルリノベーションした事例です。水回りはすべて更新し、床上げを行ってキッチンの配置変更も行いました。また、細かく区切られていた部屋を広々とした空間にしたり、収納スペースを増やしたりと、快適性を向上させるためのリフォームをメインに行っています。

築50年の住宅をリフォームするか建て替えか？主な判断基準

築50年の住宅では、リフォームと建て替えのどちらを選ぶべきか迷う方も多いでしょう。それぞれにメリット・デメリットがあるため、いくつかの判断基準をもとに総合的に検討することが大切です。

予定年数

あと何年その家に住み続けたいかによって、最適な選択肢は変わってきます。20年から30年程度住む予定であれば、リフォームで十分対応できるでしょう。適切な改修を行えば、築50年の住宅でも快適に暮らし続けることが可能です。一方、子世代や孫世代まで受け継ぐために30年以上先も住み続けられる環境を整えたい場合は、建て替えも視野に入れる必要があります。長期的な視点で費用対効果を比較し、ライフプランに合った選択をすることが重要です。

建物の状態

構造部材の状態が、判断する際の大きなポイントとなります。柱や梁、基礎などに重大な欠陥や著しい劣化が見られない場合は、リフォームで対応できるといえるでしょう。反対に、シロアリ被害が深刻だったり、基礎にひび割れが多数あったりする場合は、建て替えを検討すべきと考えられます。事前に住宅診断や耐震診断を受けることで、建物の現状を正確に把握し、適切な判断をすることをおすすめします。

費用

コストを重視するなら、リフォームの方が有利です。建て替えでは解体費用や仮住まい費用など多くのコストが発生するため、総額で3,000万円以上かかるケースが一般的でしょう。一方、リフォームであれば予算を大幅に抑えられます。ただし、大規模なリフォームになると、建て替えと同等の費用がかかる可能性もあるため、複数のリフォーム会社から見積もりを取り、建て替え費用とも比較検討することをおすすめします。

住まいの理想

間取りやデザインを一から考えたい、最新の住宅性能を追求したいという場合は、建て替えが適しているでしょう。建て替えの場合は、家族構成やライフスタイルに合わせた柔軟な設計が可能です。一方、今の家の雰囲気を残したい、今の家に住み続けたいといった方には、リフォームがおすすめです。リフォームを選択することで、既存の良さを残しながら、快適性を向上させることができます。

再建築不可物件

建築基準法により、現在の基準では建て替えができない物件も存在します。接道義務を満たしていない土地や、建ぺい率・容積率が現行法に適合しない建物などが該当します。こうした再建築不可物件の場合、リフォームが唯一の選択肢となるでしょう。

築50年の住宅をリフォームするメリット

築50年の住宅をリフォームすることは、建て替えにはない魅力的なメリットが数多くあります。費用面だけでなく、工期や手続きの面など、さまざまな利点が挙げられます。

コストを抑えやすい

リフォームの最大のメリットは、建て替えと比べて費用を大幅に抑えられる点です。建て替えでは解体費用、新築工事費、仮住まい費用、登記費用などが必要となり、総額で3,000万円以上かかるのが一般的でしょう。一方、リフォームなら既存の構造を活かせるため、1,000万円〜2,000万円程度で済むケースが多くなります。部分的なリフォームであれば、さらに費用を抑えることが可能です。

工事期間が短い

建て替えでは完成まで半年から1年程度かかるのに対し、リフォームは1～3か月程度で完了することが一般的です。工事内容によっては住みながら進められるケースもあるため、仮住まいの手配や引っ越しの手間を省けるでしょう。特に高齢の方や小さなお子様がいるご家庭では、環境を大きく変えずに済む点が大きなメリットといえます。

プランを立てやすい

構造上の問題で、既存の柱や壁を残す必要がある場合、大きな間取り変更が難しいケースがありますが、既存の建物を見ながらリフォーム内容を検討できるため、完成後のイメージを具体的に描きやすいともいえます。実際に住んでいる状態でプランニングできるので、生活動線や使い勝手を考慮した計画が可能です。

補助金を受けやすい

築50年の住宅リフォームでは、耐震改修、省エネ改修、バリアフリー化など、補助金制度の対象となる工事が多くなります。自治体によっては、古民家再生や中古住宅リフォームに独自の補助金を設けているケースもあります。また、所得税・固定資産税・相続税等の減額措置が受けられる場合もあるため、節税にもつながります。上限額の大きい制度もあるため、リフォーム会社と相談しながら積極的に活用することをおすすめします。

税制・補助金関連は最新情報に基づいた手続きが必要となり、得意なリフォーム会社、苦手な会社とに分かれますので、今後補助金に強いリフォーム会社、支援会社を紹介していく予定です。

思い出がある既存の住宅を活かせる

長年住み続けた家には、家族の歴史や思い出が詰まっています。リフォームなら、大切な柱や梁、庭の木々などを残しながら、快適性だけを向上させることが可能です。子どもの成長を見守ってきた柱の傷や、思い入れのある空間など、お金では買えない価値を守ることができることが大きなメリットです。

築50年の住宅をリフォームするデメリット

リフォームには多くのメリットがある一方で、いくつかのデメリットも存在します。事前にリスクを理解しておくことで、適切な対策を講じたり、建て替えや住み替えとの比較検討もできるでしょう。

予算が上振れる可能性がある

築50年の住宅では、解体してみないと劣化状況が分からないケースが多くあります。壁を剥がしたら柱が腐食していた、床下を見たらシロアリ被害があったなど、工事を進める中で予想外の補修が必要になることも少なくありません。当初の見積もりから数十万円から数百万円単位で費用が増えてしまうリスクがあるため、予算には余裕を持たせておく必要があります。事前に住宅診断や耐震診断を受け、ある程度のリスクを把握しておくと良いでしょう。

住宅の性能に不安が残る

リフォームでは既存の構造を活かすため、建て替えほど性能を向上させることは難しい場合があります。特に耐震性能については、補強工事である程度向上できますが、新築のように最高水準まで引き上げるのは困難です。また、断熱性能も壁内に断熱材を追加することで改善できますが、建物の構造によっては限界がある場合もあります。リフォームによって最新の住宅性能を求めることは難しいことを把握しておきましょう。

メンテナンスが多くなる場合がある

リフォームした部分は新しくなりますが、手を入れなかった部分は築年数相応の劣化が進んでいきます。そのため、建て替えと比べて将来的なメンテナンスの頻度が高くなる傾向があります。特に外壁や屋根など、今回のリフォームで手を入れなかった部分については、数年後に補修が必要になるでしょう。長期的な視点でメンテナンス計画を立て、将来の費用も見込んでおくことが大切です。

また、人間の心理は不思議なもので、キッチンやトイレなど一か所をリフォームすると、新しく生まれ変わった部分と古い部分の差がどうしても気になってしまいます。その結果、「ここも直したい」「次はこの部屋も…」と毎年どこかしらをリフォームしたくなり、気付けば当初の予定以上にリフォーム費用が膨らむケース（まさに我が家です）もあります。

築50年の住宅リフォームによくある失敗

リフォームを行う際、失敗したと感じる方も少なくありません。よくある失敗例を知ることで、同じ過ちを避けることができるでしょう。ここでは特に多い失敗例をご紹介します。

建て替えよりも高額になった

中古住宅の購入費用とリフォーム費用の合計が、建て替え費用よりも高くなったという事例もあります。床下や壁の中など、見えない部分の劣化が想定以上に深刻だった場合、補修費用がかさむ場合があります。そのような失敗をしないためにも、購入前に住宅診断や耐震診断を行いましょう。事前に診断を受けておくことで補修箇所が明確になるため、予算を立てやすいといったメリットがあります。特に築50年以上の住宅を購入する場合は、インスペクションと耐震診断の活用を強くおすすめします。築古物件では、床下・壁の内部・屋根裏など、普段は見えない部分に劣化が進んでいるケースが多く、購入後に大きな修繕が必要になるリスクが高まります。購入前の段階で専門家による調査を受けることで、リスクを正確に把握し、安心して判断できるようになります。

【インスペクションと耐震診断の違い】
インスペクション（住宅診断）は、建物全体のコンディションを確認するための調査です。床下、屋根裏、外壁、水回り、配管など、目に見えない部分の劣化や不具合をチェックし、どこに修繕が必要なのか、どの程度の費用がかかるのかを把握することが目的です。

一方、耐震診断は、建物が大地震にどの程度耐えられるのかを評価する調査です。旧耐震基準で建てられた築古住宅の場合は特に重要で、壁量、構造のバランス、基礎の状態などを確認し、必要に応じて耐震補強案も提示されます。

両者は目的が異なるため、「まずインスペクションで全体を確認し、必要に応じて耐震診断を追加する」という流れが一般的です。

【費用相場】
・インスペクション（基本調査）：5万円〜8万円程度
・床下・屋根裏など含む詳細調査：10万円〜15万円程度
・簡易耐震診断：3万円〜7万円程度
・精密耐震診断（構造計算・詳細報告書付き）：10万円〜20万円以上

特に築50年以上の住宅は、劣化リスクが多いため「インスペクション＋耐震診断」のセット実施を検討すると安心です。

【どの段階で依頼すべきか】
インスペクションや耐震診断は、次のようなタイミングで依頼するのが最も有効です。

1. 購入したい物件を絞り込んだ段階
2. 売主の許可を得て、購入申込後〜契約前に実施
3. 診断結果を踏まえて、購入判断や価格交渉、リフォーム費用の検討を行う

耐震診断については購入前でも実施可能ですが、建物内部に立ち入る必要があるため、売主の許可が必須です。仲介会社を通じて相談すればスムーズに許可を得られるケースが多いです。

こうした調査を購入前に行うことで、購入後に「思っていた以上にお金がかかる」という失敗を大幅に防ぐことができますし、価格交渉材料としても大いに役立ちます。

希望通りの間取りや内装にできなかった

既存の建物を活かすリフォームでは、撤去できない柱や梁があるため、間取り変更の自由度に限界があります。広々とした間取りにしたかったのに、構造上の制約で実現できなかったという失敗例も少なくありません。また、配管の位置によって水回りの移動が困難なケースもお伺いします。可能であれば、購入前にリフォーム会社に相談し、実現可能なレイアウトや仕様を明確にしてから計画を立てることが重要です。

なお、ほとんどのリフォーム会社では、現地調査から3Dパースの作成までは無料で対応してくれます。2〜3社に声をかけてプランを比較することで、より現実的で納得度の高い提案を受けられるため、複数社に依頼することをおすすめします。

とはいえ、一社あたり2〜4時間程度の現地調査時間がかかることも多いため、リフォームを検討し始めたら、時間に余裕を持って相談を進めることが大切です。最近では、Scanatのような最新の計測ツールを活用するリフォーム会社もあり、30分ほどで調査が完了し、最短翌日にはパースを提出してくれるところもあります。

どのような調査を行うのか、現地調査にかかる拘束時間、見積もり提出までの日数などは、事前に確認しておくことをおすすめします。

住宅の性能が低かった

住宅の性能が低い場合、見た目は新しくなったものの、断熱性能が不十分で冬は寒く夏は暑いなどといった不満が出るケースがあります。こうした失敗は、内装の美観ばかりを重視し、性能向上のための工事を疎かにすることで起こります。快適に暮らすためには、耐震性能や断熱性能など機能的な部分を向上させることが重要です。事前に専門家による診断を行い、建物の性能を把握した上で工事の予算を検討すると良いでしょう。

地震で損傷した

耐震改修を行わずに内装だけをリフォームした場合、地震により建物が損傷してしまうケースもあります。特に、1981年以前の住宅は旧耐震基準（日本建築防災協会）により建築されているため、築50年の住宅は現代の基準から見ると耐震性能が不足している可能性が高いといえます。リフォーム後に安心して暮らすためには、事前に耐震診断を行った上で現代の基準を満たすような耐震補強を行う必要があります。

住宅診断を受けずにリフォームを始めてしまった

住宅診断を省略した結果、工事中に深刻な劣化が発覚したり、リフォーム後に不具合が生じたりすることで、結果的に費用が高額になってしまうケースもあります。そのため、必ず住宅診断を行い、建物の状況を明確にした上でリフォームを行うことが重要です。リフォーム会社が無料で行うケースもありますが、初期費用は発生しますが、第三者機関に依頼するとより安心といえるでしょう。

築50年の住宅リフォームでの主な問題点

築50年の住宅には、長年の経年劣化によりさまざまな問題が潜んでいます。リフォームを計画する際は、これらの問題点を優先的に改善することが重要です。

耐震性

1981年（昭和56年）6月以前の建物は旧耐震基準で設計されているため、現代の基準と比べて耐震性能が不足しています。そのため、耐震診断を受けた上で必要な補強工事を行い、安全を確保する必要があります。基礎や柱、梁の補強や筋交いの追加など、診断結果に基づいた適切な対策を講じることで、安全性を大幅に向上させることができるでしょう。自治体毎に支援がある場合も多いため、もよりの窓口で相談する事から始めていただく事をお勧めします。こちらはこれから50年を超えた中古物件を購入する際にも、今まで住んでいた家のリフォームをしようとする時にも共通で検討したい項目です。

ここから下の項目は、これまでの修繕履歴を確認しながら検討下さい。壁10年、屋根30年～40年、浄水管20年～30年等、それぞれにメンテナンス周期があるため、前回のメンテナンスから何年経過しているかにも依存します。これまでお住まいのお家の場合であれば、リフォーム会社様とのお付き合いもあろうかと思いますので、安心だとは思いますは、このサイトに訪問いただけている＝中古住宅を購入検討されている事と思いますので、長期間のメンテナンスがなかった築50年前後の中古物件を購入する際、問題になりうるポイント例としてご理解下さい。

断熱性

古い住宅は断熱材が入っていないか、入っていても性能が著しく低下しているケースがほとんどです。そのため、エアコンを付けていても冬は寒く、夏は暑いといった問題が発生しやすくなります。快適に暮らすためには、壁や天井、床下に断熱材を充填し、樹脂素材二重窓を設置するといった工事を行うことが必要です。断熱性能が向上すれば、快適性だけでなく冷暖房効率が上がり光熱費の削減にもつながるため、長期的には大きなメリットとなります。

配管・配線

築50年となると、給水管や排水管、電気配線の劣化が進んでいる可能性が高くなります。特に金属製の配管は腐食が進行し、水漏れや漏電のリスクがあるでしょう。ただし、配管や配線は、天井や壁の中、床下を通っているため、全面的な更新を行う際は、内装の解体が必要です。また、コンクリートの中を通っている配管や配線は更新が難しい場合もあるため、新たに引き直す必要があります。費用の増額にもつながるため、リフォーム業者に調査を依頼し、費用を算出してもらった上で計画することをおすすめします。

通常、50年間配管・配線をメンテナンスせずに利用していると、漏水等が発生し、周辺を含めたリフォームの原因にもなっているはずです。運よく50年間メンテナンスせずに売りに出た物件があった場合、購入直後からリスクと隣り合わせになりますので、購入前にご確認いただくか、ホームインスペクションをご利用いただく事が唯一の対策になります。

屋根

長年の風雨にさらされた屋根は、瓦のずれや割れ、防水シートの劣化などが進行しています。そのまま放置すると雨漏りが発生し、構造部材にまで被害が及ぶ危険性があるでしょう。部分補修で済む場合から全面改修が必要なケースまで、劣化状況や屋根の種類によって工事内容が変わるため、事前に雨漏り診断を依頼しておくと良いでしょう。また、屋根の改修は足場が必要となるため、外壁工事と同時に行うことで費用を抑えられます。

外壁

外壁も経年劣化により、ひび割れや塗装の剥がれ、シーリングの劣化などが生じています。これらを放置すると雨水が浸入し、建物内部の腐食やカビの発生につながるでしょう。定期的な塗装やシーリングの打ち替えが必要ですが、築50年ともなると表面的な補修だけでは不十分な場合もあります。状態によっては外壁材の張り替えやカバー工法も検討し、建物を長期間保護できる対策を講じることが大切です。屋根と合わせて雨漏り診断を行い、適切な方法で修繕することをおすすめします。

屋根・外壁共に、50年間メンテナンスなしで放置される家は稀で、私が住む立替不可物件のように、直射日光が壁面にほぼ当たらない家の場合でも、50年経過する前に、壁の塗装が寿命になり、屋根も水漏れ寸前の所まできてしまっていました。壁面、屋根の劣化は素人目にも見ればすぐに分かるレベルで劣化しているため、中古物件取得検討時は真っ先に確認したいポイントになります。

屋根材は築50年経過した物件の多くにアスベスト材が含まれるため、もし建築当時の状態である場合は、可能であれば張替えがお勧めですが、売主さんが、カバー工法で修繕をしていた場合は、取り壊しの際に追加コストが発生するリスクも計算する必要があります。

間取り

50年前の住宅は、現代のライフスタイルに合わない間取りになっているケースが多く見られます。細かく仕切られた和室中心の間取りや、独立した台所など、使いにくさを感じる方も多いでしょう。リフォームの際は、間仕切りを撤去して広々とした空間を作ったり、家族の顔が見える対面キッチンに変更したりと、現代の暮らしに適した間取りに変更する必要があります。ただし、構造上の問題で壁を撤去できなかったり、配管ルートの問題で水回りを移設できなかったりといったケースも考えられます。2025年4月に施行された建築基準法改正の影響で確認申請が必要になる場合もあるため、事前に理想通りの間取りを実現できるかどうかの確認をしておきましょう。

バリアフリー

古い住宅は各部屋の出入口や浴室などに段差があったり、階段も急勾配であることが多い傾向にあります。高齢になると、これらの段差が転倒のリスクとなり、安全に暮らせなくなる可能性があるでしょう。段差の解消や手すりの設置、廊下幅の拡張など、バリアフリー化を進めることで、高齢者だけに限らず小さなお子様も安心して暮らせる環境を整えることが可能となります。

水回り

築50年以上経過した住宅のキッチンや浴室、トイレなどの水回り設備は、性能や使い勝手の面で大きく劣っています。例えば、古いタイル張りの浴室は寒く掃除も大変ですし、和式トイレは高齢者には使いにくいでしょう。また、キッチンの形状も独特なため、現代のライフスタイルと乖離していることがあります。リフォームにより最新の設備に交換することで、快適性と清掃性が大幅に向上します。

水回りも長く住んでいると、湯沸かし器の寿命が8年、キッチンの寿命が20年、ガスコンロ周辺の寿命が10年と、それぞれ故障が発生し、都度メンテナンス・交換がされているはずです。中古で購入をする際、あまりにも長期に放置されていた物件は購入意欲がそがれてしまうとは思いますが、それぞれの交換の最終年度を確認し、次のメンテナンス箇所、時期を想定しておくことがお勧めです。

逆にある程度の期間空き家になっていて、メンテナンス履歴が分からない場合は大規模なリフォームも覚悟する必要が発生する点にご注意ください。

築50年の住宅のリフォームに関連するよくある質問

築50年の住宅をリフォームする際に、よく寄せられる質問をいくつか紹介します。費用に関することから、リフォームのタイミングについてまで具体的にお答えしているため、検討の際にぜひ参考にしてください。

築50年の住宅リフォームの費用を抑える方法はありますか？

中古で購入した築50年物件のリフォーム費用を抑えるには、ホームインスペクション、耐震診断を実施した上で、優先順位を明確にして工事内容を厳選し、仕様を見直すことが重要です。また、補助金を活用することでさらに費用を抑えることができるでしょう。築50年の住宅は、耐震性や雨漏り対策、水道管・配管など安全に関わる部分に問題がある場合が多く、それらを最優先とした上で内装まわりの工事内容を選定するという順序で優先順位を検討下さい。内装に関しては、既存の建具や設備など使えるものは再利用する、価格幅の大きいキッチン・バス等水回り設備のグレードを標準仕様にするといった工夫で、費用を抑える事も可能です。ある程度の規模のリフォームは工務店によって提案内容も価格も変わる事から、少なくとも２～３社の工務店から見積を取得する事も大事です。安さだけをポイントにせずに、ご自身がこれから20年、30年住む家をどのようにデザインするか、中長期で費用を抑えるにはどいう工法が良いかなど検討されることをお勧めします。

築50年の住宅リフォームをする際の依頼業者の選び方は？

さまざまな条件を比較して業者を選ぶ必要がありますが、築年数の古い住宅のリフォーム経験が豊富な業者を選ぶことが最も重要です。古い住宅のリフォームを行う際、劣化状況や耐震性などの問題に対応できる技術力と知識が不可欠なため、豊富な経験が必要となります。

その他にも、以下のポイントを確認しておくことをおすすめします。

複数の業者から相見積もりを取り、これらの項目を比較検討することで、信頼できる業者を見つけることができるでしょう。

築50年の住宅の固定資産税はいくらくらいですか？

築50年の木造住宅の場合、建物の固定資産税評価額はかなり低くなっているため、年間数万円程度というケースが多くなります。ただし、立地の良い場所に建築された住宅であれば、10万円を超える可能性もあります。また、リフォームを行った場合、軽微な改修であれば評価額は変わりませんが、増築や主要構造部を改修するような大規模リフォームでは評価額が上がる可能性も考えられます。ただし、耐震リフォームや省エネリフォームなどを行う場合は一時的に減税になる制度もあるため、適用条件などを確認しておくことをおすすめします。

リフォームしてはいけない時期はありますか？

外壁や屋根の工事を行う場合、梅雨時期や台風シーズンは避けた方が良いでしょう。屋外の工事は、天候に左右されやすいため工期に影響が出る可能性も考えられます。そのため、天候の安定した時期に行うことをおすすめします。

また、住みながらのリフォームを検討されている場合は、真夏や真冬を避けた方が良いでしょう。工事の関係でエアコンを動かせない場合もあるため、生活に支障をきたす可能性も考えられます。

天候の影響を受けない部分的なリフォームであれば通年可能なため、リフォーム内容に合わせて計画を立てましょう。