マンションリフォームの費用はいくら？箇所別・築年数別の価格目安

マンションのリフォームを検討する際、最も気になるのが費用相場ではないでしょうか。キッチンや浴室などの水回りだけを新しくするのか、間取りまで変更するフルリフォームにするのかによって、必要な予算は大きく変わってきます。

2025年現在、中古マンションを購入してリノベーションで自分好みに仕上げるスタイルが主流になりつつあります。新築マンションの価格高騰が続く中、中古物件とリフォーム費用を合わせても新築より1,000万円以上安く理想の住まいを手に入れられるケースも少なくありません。

本記事では、マンションリフォームの費用相場を箇所別・築年数別に詳しく解説し、予算を抑えるための具体的な方法から、マンション特有の注意点まで、住宅購入全体の予算設計に役立つ実践的な情報をお届けします。

マンション リフォーム 費用の全体像と相場感

マンションリフォームの費用は、工事の範囲や内容によって数十万円から1,500万円以上まで大きく変動します。ここでは費用を左右する主な要因と、実際の相場感について解説します。

リフォーム費用を正しく理解するためには、まず工事の種類や規模による違いを把握することが重要です。部分的な改修から全面的な作り直しまで、目的に応じた適切な予算設計が必要になります。

費用を左右する主要な要因

マンションリフォームの費用は、工事範囲・設備グレード・築年数・専有面積の4つの要素で大きく変わります。まず工事範囲については、水回りだけの部分リフォームなのか、間取り変更を含むフルリフォームなのか、躯体だけを残すスケルトンリノベーションなのかで、数百万円単位の差が生まれます。

設備グレードの選択も費用に直結する重要なポイントです。システムキッチンひとつをとっても、標準グレードなら50万円前後から、ハイグレード品では200万円以上するものまで幅広く存在します。バスやトイレ、洗面台についても同様で、どのグレードを選ぶかで総額が100万円以上変わることも珍しくありません。

築年数が古いマンションほど、配管や電気設備の更新が必要になるため費用が膨らみやすくなります。特に築30年以上の物件では、見えない部分の老朽化が進んでおり、当初の見積もりから100万円から300万円程度上乗せになるケースも現実的です。専有面積が広ければ、当然ながら床材やクロスの張替え面積も増え、工事費用全体が上昇します。

部位別の費用目安

マンションリフォームの費用を具体的にイメージするために、主要な部位ごとの価格帯を整理しました。以下の表は標準グレードの設備を選んだ場合の目安です。

リフォーム箇所	標準グレードの費用目安	工期の目安
キッチン交換	50万円〜150万円	3日〜1週間
浴室交換	70万円〜150万円	3日〜1週間
トイレ交換	15万円〜40万円	1日〜2日
洗面台交換	15万円〜50万円	1日〜2日
クロス張替え(全室)	30万円〜70万円	3日〜1週間
フローリング張替え(全室)	50万円〜120万円	1週間〜10日
間取り変更	50万円〜200万円	2週間〜1ヶ月

水回りの中でもキッチンは特に費用に幅があり、対面式への変更や食洗機の組み込みなど、レイアウトや機能によって価格が大きく変動します。浴室も同様に、追い焚き機能や浴室乾燥機の有無、断熱性能のグレードで金額が変わります。

クロスの張替えやフローリングの交換は、面積に比例して費用が増えるため、70平方メートル程度の標準的なマンションを想定した金額となっています。間取り変更については、壁の撤去だけなのか新設も伴うのか、配管や電気工事の見直しが必要かどうかで費用が大きく変わります。

フルリフォームと部分リフォームの費用差

部分リフォームとフルリフォームでは、総額で数百万円から1,000万円以上の差が生まれます。部分リフォームとは、キッチンやバスなど特定の箇所だけを改修するもので、70平方メートルのマンションで水回り4点を交換する場合、標準グレードなら200万円から400万円程度が相場です。

一方、フルリフォームは水回りに加えて内装全体を新しくし、間取り変更も含めた大規模な改修を指します。70平方メートル程度の物件で標準グレードの設備を選んだ場合、400万円から800万円が現実的な予算となります。さらに躯体以外をすべて解体して作り直すスケルトンリノベーションになると、配管や電気の全面更新、断熱工事なども含めて1,000万円から1,500万円の費用が必要です。

フルリフォームやスケルトンリノベーションは初期費用こそ高額ですが、配管や電気設備も新しくなるため、今後10年から20年のメンテナンス費用を抑えられます。また、断熱性能を高めることで光熱費が年間数万円単位で削減できるため、長期的に見ればコストパフォーマンスに優れた選択といえます。

築年数や広さで変わる費用の見方

築年数は、リフォーム費用を大きく左右する重要な要素です。築20年未満のマンションであれば、配管や電気設備がまだ十分に使える状態のことが多く、水回りと内装の更新だけで済むケースがほとんどです。この場合、70平方メートルで300万円から600万円程度の予算で十分なリフレッシュが可能です。

築20年から30年になると、給排水管の劣化が進み始め、一部の更新や補修が必要になることがあります。この年代では水回りと内装に加えて間取りの調整も含めると、400万円から800万円程度を見込んでおくと安心です。築30年以上になると、配管の全面更新や電気容量の見直し、構造補強が必要になるケースが増え、800万円から1,500万円以上の予算が現実的になります。

専有面積についても、50平方メートルのコンパクトな物件と100平方メートルの広い物件では、同じ工事内容でも床材やクロスの面積が倍になるため、内装費用だけで100万円以上の差が生まれます。ただし、水回りの設備そのものは面積に関係なく同じ価格なので、広い物件ほど平方メートルあたりの単価は下がる傾向にあります。

マンションのリフォーム費用を抑える具体策

リフォーム費用は工夫次第で数十万円から数百万円単位で削減できます。ここでは実践的なコストダウンの方法を、優先順位の設定から補助金の活用まで、具体的に解説します。

予算を抑えるためには、やみくもに安いプランを選ぶのではなく、削ってよい部分と投資すべき部分を見極めることが重要です。長期的な視点で考えると、初期費用を抑えすぎて後々のメンテナンス費用がかさむケースもあるため、バランスの取れた判断が求められます。

優先順位で予算を振り分ける方法

限られた予算を最大限に活かすには、生活の質に直結する部分から優先的に予算を配分することが基本です。まず最優先すべきは、毎日使う水回り設備の更新です。キッチン、浴室、トイレ、洗面台のうち、特に劣化が激しく使い勝手に不満がある箇所から着手すると、リフォーム後の満足度が高まります。

次に検討すべきは、配管や電気設備など見えない部分の更新です。特に築30年以上の物件では、配管の劣化による水漏れリスクや、電気容量不足による生活の不便が懸念されます。これらは後回しにすると将来的に大きな追加費用が発生する可能性があるため、予算に余裕があれば優先的に対応しておくことをおすすめします。

内装については、クロスやフローリングは比較的後からでも追加工事がしやすい部分です。予算が厳しい場合は、まず水回りと配管を優先し、内装は必要最低限にとどめて、数年後に改めて手を入れるという選択肢も現実的です。間取り変更も生活スタイルに合わせて必要性を慎重に判断し、壁を撤去するだけで済む場合は費用を抑えられます。

建材や設備のグレードで削るポイント

設備や建材のグレードを賢く選ぶことで、品質を大きく損なわずに費用を削減できます。たとえばシステムキッチンの場合、ハイグレード品は200万円以上しますが、ミドルグレードなら80万円から120万円程度で十分な機能と耐久性を備えたものが手に入ります。最も費用を抑えたい場合は、標準グレードで50万円から70万円程度の製品でも、基本性能は十分に満たしています。

浴室についても同様で、最新の高機能シャワーや大型浴槽を選ぶとグレードが上がりますが、標準的なユニットバスでも断熱性や清掃性は十分に確保されています。トイレや洗面台は比較的低価格でも品質が安定しているため、予算を抑えやすい部分です。

フローリングやクロスといった内装材も、メーカーや素材によって価格差が大きい部分です。無垢材のフローリングは高額ですが、複合フローリングなら見た目の質感を保ちながら費用を半分以下に抑えられます。クロスも輸入品や特殊な質感のものは高額ですが、国産の標準品でも十分におしゃれな空間を演出できます。削ってはいけないのは、防水性や耐久性に関わる下地材や接着剤などの見えない部分です。

相見積もりと交渉で費用を下げるコツ

複数の施工店から見積もりを取ることで、費用の相場感をつかみ、交渉の材料にできます。相見積もりは最低でも3社以上から取ることが理想で、それぞれの見積もり内容を比較することで、工事項目の過不足や価格の妥当性が見えてきます。

見積もりを比較する際は、総額だけでなく内訳を細かくチェックすることが重要です。同じ水回り交換でも、設備のグレードや工事範囲が異なる場合があり、単純に安い方がよいとは限りません。疑問点や不明瞭な項目があれば、遠慮せずに質問して明確にしてもらいましょう。

交渉のコツとしては、他社の見積もり内容を材料にしながら、希望する予算を率直に伝えることです。たとえば、「A社では同じ内容で50万円安い見積もりが出ているが、そちらでも近い金額でできないか」といった具体的な相談が効果的です。ただし、極端な値引きを要求すると工事の質が下がるリスクもあるため、適正な範囲での交渉を心がけましょう。

補助金や税制優遇の活用方法

2025年現在、リフォームに活用できる補助金制度が複数用意されており、条件を満たせば数十万円から100万円以上の支援を受けられます。代表的なのが「住宅省エネ2025キャンペーン」で、高断熱窓への交換や高効率給湯器の導入に対して補助金が交付されます。窓のリフォームでは1窓あたり数万円、給湯器では10万円以上の補助が受けられるケースもあります。

バリアフリーリフォームについても、介護保険を利用できる場合があります。要支援や要介護の認定を受けている方がいる世帯では、手すりの設置や段差解消、滑りにくい床材への変更などに対して、最大20万円の補助が受けられます。自治体独自の補助金制度も充実しており、子育て世帯向けや耐震改修向けなど、地域によってさまざまな支援が用意されています。

補助金を活用する際の注意点は、工事着手前に申請が必要なケースが多いことです。また、対象となる設備や工事内容に細かい条件があるため、事前に施工店と相談しながら計画を立てることが重要です。税制面では、耐震改修や省エネ改修を行った場合、所得税の控除や固定資産税の減額措置が受けられる制度もあります。

マンションのリフォーム費用で注意する特有のポイント

マンションは戸建てと異なり、管理組合の規約や構造上の制約があるため、リフォームを進める際には特有の注意点があります。ここではマンションならではの手続きや制限について解説します。

マンションのリフォームでは、自分の住戸内であっても自由に工事できない部分が存在します。また、工事中の騒音や振動が近隣住戸に影響を与えるため、事前の配慮や手続きが欠かせません。

専有部と共用部の違いと管理組合の手続き

マンションでは専有部と共用部の区分が明確に決められており、共用部に手を加える場合は管理組合の承認が必要です。専有部とは、住戸内の壁や床、天井の内側部分を指し、基本的には所有者の判断でリフォームできます。一方、共用部とは、玄関ドアの外側、窓ガラス、バルコニー、外壁などを指し、これらは勝手に変更できません。

ただし、専有部であっても、配管や電気設備の位置変更、床の構造を変える工事などは、管理組合への届出や承認が必要になるケースがあります。特にフローリングの張替えは、遮音性能の基準が定められていることが多く、基準を満たさない床材は使用できません。

管理組合への手続きは、工事開始の1ヶ月から2ヶ月前までに申請書類を提出するのが一般的です。工事内容の詳細や図面、使用する建材の仕様書などの提出を求められることもあります。申請が遅れると工事スケジュールに影響するため、早めに管理規約を確認し、必要な手続きを把握しておくことが重要です。

防音規定や構造上の制約の確認ポイント

マンションでは、上下階や隣接住戸への騒音を防ぐため、床の遮音等級に関する規定が設けられていることがほとんどです。一般的にはL45以上、厳しい物件ではL40以上の遮音性能が求められます。フローリングを選ぶ際は、この基準を満たす製品を選ばないと、管理組合から承認が下りません。

構造上の制約としては、柱や梁を撤去したり移動したりすることは基本的に不可能です。間取り変更を検討する際は、撤去可能な間仕切り壁と、構造上重要な壁を見極める必要があります。専門知識がないと判断が難しいため、施工店に現地調査を依頼し、構造図面を確認してもらうことが不可欠です。

配管についても、マンション全体の排水系統との兼ね合いで移動できる範囲に制限があります。特にキッチンやバス、トイレの位置を大きく変更する場合は、床下の配管スペースや勾配の確保が必要になり、想定以上の費用がかかることがあります。事前に配管の配置を確認し、移動可能な範囲を把握しておくことで、後からの追加費用を防げます。

工事中の近隣対策と仮住まいの判断基準

マンションでは工事中の騒音や振動が近隣住戸に伝わりやすいため、事前の挨拶と配慮が欠かせません。特にフローリングの張替えや間取り変更を伴う工事では、電動工具の音や壁を撤去する際の振動が発生します。工事開始の1週間前には、上下階と両隣の住戸に挨拶に伺い、工事期間や作業時間帯を説明しておくとトラブルを未然に防げます。

工事中に住み続けるか、仮住まいに移るかの判断も重要なポイントです。水回りだけの部分リフォームで工期が1週間程度なら、住みながらでも対応可能なケースが多いでしょう。ただし、キッチンやバスが使えない期間は外食や銭湯で対応する必要があり、不便さは避けられません。

フルリフォームやスケルトンリノベーションのように、工期が1ヶ月以上かかる場合は、仮住まいへの引っ越しを検討した方が現実的です。仮住まいの費用は、賃貸物件の家賃に加えて引っ越し代が往復で発生するため、月額15万円から30万円程度を見込んでおく必要があります。この費用もリフォーム全体の予算に組み込んでおくことで、想定外の出費を防げます。

よくあるトラブルと契約書で防ぐ方法

マンションリフォームでよくあるトラブルのひとつが、工事途中での追加費用の発生です。特に築年数が古い物件では、壁を開けてみたら配管が劣化していた、床下の状態が想定より悪かったなど、着工後に予期しない問題が見つかることがあります。こうしたリスクを避けるには、契約前に施工店に現地調査を徹底してもらい、見積もりに追加工事の可能性とその際の費用目安を明記してもらうことが重要です。

契約書には、工事内容の詳細、使用する設備や建材のメーカーと型番、工期、支払いスケジュール、追加費用が発生する条件などを明確に記載してもらいましょう。口頭での約束はトラブルの元になるため、重要な事項はすべて文書で残すことが鉄則です。

また、工事の進捗に応じて分割で支払うスケジュールにしておくことで、万が一工事が遅延したり品質に問題があったりした場合に、支払いを保留して交渉する余地が生まれます。一括前払いは避け、着工時、中間、完成時の3回払いなど、段階的な支払い方法を契約書に盛り込むことをおすすめします。

まとめ

マンションリフォームの費用は、工事範囲や設備グレード、築年数によって大きく変動しますが、70平方メートル程度の物件で水回りと内装を更新する場合、400万円から800万円が現実的な相場です。スケルトンリノベーションまで踏み込むと1,000万円から1,500万円の予算が必要になりますが、配管や断熱も含めた全面改修により、長期的な快適性と資産価値の向上が期待できます。

費用を抑えるには、優先順位を明確にして予算を配分し、設備や建材のグレードを賢く選ぶことが重要です。複数の施工店から相見積もりを取り、補助金制度を活用することで、実質的な負担を数十万円から100万円以上削減できる可能性があります。

マンション特有の注意点として、管理組合への手続きや防音規定の確認、近隣への配慮を忘れずに行いましょう。契約書に工事内容や追加費用の条件を明記することで、トラブルを未然に防ぎ、安心してリフォームを進められます。理想の住まいを実現するために、本記事の情報を参考に、計画的な予算設計と信頼できる施工店選びを進めてください。