減築リフォームの費用はどれくらい？2階撤去など工事種類別の価格目安

高齢化や子どもの独立をきっかけに、広すぎる家を持て余しているご家庭が増えています。そこで注目されているのが、住宅の床面積を意図的に減らす「減築リフォーム」という選択肢です。

減築リフォームは、二階建ての住宅を平屋にする、使わない部屋を撤去して庭や駐車場にするなど、必要な空間だけを残して暮らしやすい住まいに再構成する工事です。ただし、解体工事と補強工事を同時に行うため、費用の内訳や相場がわかりにくいという声も多く聞かれます。

この記事では、減築リフォームの費用を工事種類別・面積別に詳しく解説します。建て替えとの比較や補助金の活用方法、費用を左右するポイントまで、納得して計画を進めるために必要な情報を網羅的にお伝えします。

減築リフォーム費用は規模で大きく変わる

減築リフォームの費用は、工事の規模によって数十万円から数千万円まで大きく変動します。まずは全体像を把握するために、小規模なケースから大規模なケースまで、それぞれの費用感と内訳を確認していきましょう。

同じ減築リフォームでも、どの部分をどの程度減らすかによって、必要な工事内容が大きく変わります。ここでは、典型的なパターンごとに費用の目安と構成要素を整理します。

小規模な部分減築は数十万〜数百万円で収まることが多い

小規模な部分減築とは、使わなくなった部屋や増築部分の一部だけを撤去するリフォームのことです。たとえば、一階の一室を撤去して庭や駐車スペースに変更したり、吹き抜けを作るために天井を抜いたりするケースが該当します。

小規模な部分減築の費用相場は、おおむね100万円から400万円程度が目安です。具体的には、約10平米の六畳一室を減築する場合で100万円から150万円程度、四畳半から五坪程度の範囲であれば110万円から380万円程度が一般的です。

ただし、撤去する部屋に水回りが含まれる場合や、構造的に重要な壁が関わる場合には、配管の移設や補強工事が必要になるため費用が上乗せされます。このため、事前に現地調査と詳細な見積もりを取ることが重要です。

大規模な平屋化は数百万〜数千万円が必要になる

二階建ての住宅を平屋に変更する大規模な減築リフォームでは、費用は500万円から1,500万円、場合によっては2,000万円を超えることもあります。二階部分をすべて撤去して新たに屋根を設置するため、解体費用だけでなく屋根新設の費用が大きな割合を占めます。

二階全体を撤去するシンプルなケースでも、500万円から800万円程度が相場です。これに耐震補強や断熱改修、間取りの変更を含めると、700万円から1,500万円の範囲になります。さらに、キッチンや浴室などの水回り設備を一新する場合や、外構工事を伴う場合には、総額が2,000万円を超えるケースも珍しくありません。

また、築年数が古い住宅ほど既存の構造に問題が見つかりやすく、追加の補強工事が必要になることが多いため、費用が膨らみやすい傾向があります。築30年以上の木造住宅では、700万円から1,200万円程度を見込んでおくと安心です。

費用内訳は解体・補強・内装・申請が中心になる

減築リフォームの費用は、大きく分けて解体工事、構造補強工事、本体リフォーム工事、諸経費の四つに分類されます。それぞれがどの程度の割合を占めるかを把握しておくと、見積もりの妥当性を判断しやすくなります。

たとえば、木造の二階建てを平屋にする規模のリフォームでは、解体と撤去工事に200万円から300万円、本体のリフォームに550万円から650万円、耐震や断熱改修に100万円から200万円、諸経費として50万円前後がかかるのが一般的です。

解体工事には、撤去した材料の運搬費や廃材処分費も含まれます。また、確認申請が必要な場合には設計料や申請手数料が別途発生し、10万円から30万円程度が追加されることもあります。このように、工事本体以外の費用も無視できないため、全体の資金計画を立てる際には余裕を持った予算設定が必要です。

補助金や減税で費用負担を大幅に抑えられる場合がある

減築リフォームには、国や自治体が実施する補助金制度や減税制度を活用できるケースが多くあります。とくに耐震補強や断熱改修を同時に行う場合は、複数の制度を併用して費用負担を大きく軽減できる可能性があります。

たとえば、耐震改修を伴う減築リフォームでは、自治体の耐震改修補助金により数十万円から100万円以上の補助を受けられることがあります。また、省エネ性能の向上を目的とした断熱改修を含む場合には、国の補助制度で最大60万円程度の支援が受けられるケースもあります。

補助金を受けるためには、工事着工前の申請が必要な場合が多く、また耐震性能や断熱性能について一定の基準を満たす必要があります。このため、計画段階から補助金の要件を確認し、対応できる施工店に依頼することが重要です。減築と補助金をセットで検討することで、実質的な自己負担を大きく抑えられる可能性が広がります。

減築リフォーム費用は構造や申請で増えることが多い

減築リフォームの費用は、単純に面積だけで決まるわけではありません。住宅の構造や既存の状態、法的な手続きの有無によって、想定以上に費用が膨らむケースがあります。

ここでは、減築リフォームの費用を左右する主要な要因を具体的に解説します。事前にリスクや追加費用の発生要因を理解しておくことで、予算オーバーを防ぎ、スムーズに計画を進めることができます。

解体と構造補強で費用が最も膨らみやすい

減築リフォームでは、撤去する部分の解体費用だけでなく、残す部分の構造バランスを整えるための補強工事が必要になります。これが費用を大きく左右する最大の要因です。

たとえば、二階の一部を撤去する場合、残った部分の耐力壁のバランスが崩れると耐震性能が低下するため、新たに壁を設置したり、柱や梁を補強したりする必要があります。この補強工事は、撤去する面積が大きいほど、また建物が古いほど大規模になる傾向があります。

また、木造住宅と鉄骨住宅では工事の難易度が異なり、鉄骨住宅の場合は木造に比べて約1.3倍から1.5倍の費用がかかることが一般的です。既存の構造が複雑な場合や、過去に増築を繰り返している住宅では、さらに費用が上乗せされるケースもあります。

耐震や断熱など性能向上は初期費用は上がるが将来負担を減らす

減築リフォームを機に、耐震性能や断熱性能を向上させる工事を同時に行うケースが増えています。これにより初期費用は増えますが、将来的な光熱費やメンテナンス費用を大幅に削減できるため、長期的には費用対効果が高い選択といえます。

耐震補強工事は、現行の耐震基準に適合させるために必要な壁量の追加や基礎の補強を行うもので、費用は100万円から200万円程度が一般的です。また、断熱改修では、外壁や床下、天井などに断熱材を追加し、窓を高性能なものに交換することで、冷暖房の効率を大きく向上させることができます。

これらの性能向上工事を含めた減築リフォームは、国や自治体の補助金の対象となりやすいため、実質的な負担をある程度抑えながら、快適で安全な住まいを実現できる可能性があります。

建築確認や登記など法的手続きで追加費用と期間が発生する

減築リフォームでは、建物の構造や床面積が変更されるため、建築確認申請や登記の変更が必要になる場合があります。これらの手続きには費用と時間がかかるため、事前に確認しておくことが重要です。

建築確認申請が必要になるケースは、主要構造部に手を加える場合や、大規模な模様替えに該当する場合です。申請には設計図書の作成と審査手数料が必要で、設計費用として10万円から30万円程度、申請手数料として数万円が追加されます。また、審査には数週間から一か月程度の期間を要するため、工事スケジュールにも影響します。

さらに、床面積が減少した場合には法務局で建物の登記内容を変更する必要があり、この手続きにも数万円程度の費用がかかります。これらの法的手続きを怠ると、将来の売却時や相続時にトラブルの原因となるため、必ず対応しておくべきです。

敷地条件や近隣対策で想定外の費用が出やすい

減築リフォームでは、敷地の形状や周辺環境によって、予想外の費用が発生することがあります。とくに工事車両の進入が難しい敷地や、近隣との距離が近い場合には注意が必要です。

たとえば、道路が狭くて大型車両が入れない場合、小型の運搬車両を複数回使用する必要があり、運搬費用が通常より高くなります。また、足場を設置するスペースが確保できない場合には、特殊な足場を組む必要があり、その分費用が上乗せされます。

さらに、近隣住宅との距離が近い場合、騒音や粉じん対策として防音シートや散水設備を設置することがあり、これも追加費用の要因となります。事前に現地調査を行い、敷地条件や周辺環境を踏まえた見積もりを取ることで、こうした想定外の費用を最小限に抑えることができます。

減築リフォーム費用は工事パターンごとに目安が変わる

減築リフォームには、いくつかの典型的な工事パターンがあります。それぞれのパターンで必要な工事内容や費用構造が異なるため、自分の希望に近いケースの目安を知っておくと、計画が立てやすくなります。

ここでは、代表的な四つの工事パターンについて、費用の内訳と工事のポイントを具体的に解説します。

二階建てを平屋化する費用は構造補強がコストの鍵になる

二階建ての住宅を平屋にする減築リフォームは、減築の中でも最も大規模なパターンです。二階部分をすべて撤去し、一階だけの住まいに作り変えるため、解体費用と屋根の新設費用が大きな割合を占めます。

二階建てを平屋化する場合の費用相場は、500万円から1,500万円程度が一般的です。シンプルな構造で、補強が最小限で済むケースでは500万円から800万円程度で実現できることもありますが、耐震補強や断熱改修を同時に行う場合には、1,000万円を超えることが多くなります。

費用の内訳としては、二階部分の解体と撤去に200万円から300万円、新たに屋根を設置する工事に100万円から200万円、一階部分の間取り変更や内装工事に200万円から400万円、耐震補強や断熱改修に100万円から200万円が目安です。築年数が古い住宅では、既存の構造に劣化が見つかった場合に追加の補強が必要になるため、予算に余裕を持たせておくことが大切です。

二階の一部を除去する部分減築は解体とバランス調整が主な費用源になる

二階の一部だけを撤去する部分減築は、平屋化ほど大規模ではありませんが、構造バランスを整えるための補強工事が必要になる点に注意が必要です。たとえば、使わなくなった二階の子ども部屋を撤去して、一階のリビングを吹き抜けにするケースなどが該当します。

二階の一部を除去する部分減築の費用相場は、300万円から800万円程度です。撤去する範囲が小さければ300万円台で収まることもありますが、構造的に重要な部分に手を加える場合や、残した二階部分の補強が必要な場合には、500万円から800万円程度が必要になります。

費用の主な内訳は、撤去する部屋の解体費用が50万円から150万円、構造バランスを整えるための補強工事が100万円から300万円、吹き抜けなど新たな空間を作る工事が100万円から200万円です。残した二階部分の外壁や屋根の補修も必要になるため、細かな追加費用が発生しやすい点に注意しましょう。

平屋の一部除去や外構化は水回り移設や外構費用で増える

平屋住宅の一部を減築して、庭や駐車スペースにする工事は、比較的小規模な減築リフォームに分類されます。ただし、撤去する部分に水回りが含まれる場合や、外構を新たに整備する場合には、費用が想定以上に膨らむことがあります。

平屋の一部を減築する費用相場は、200万円から600万円程度が一般的です。撤去する部屋が物置や納戸など設備が少ない場合には200万円台で収まることもありますが、キッチンや浴室などの水回りを移設する必要がある場合には、配管工事や設備交換の費用が加わり、400万円から600万円程度になります。

さらに、減築後の外構工事として、新たに庭を整備したり駐車スペースを舗装したりする場合には、外構費用として50万円から150万円程度が追加されます。また、撤去した部分の基礎を処理する費用も必要になるため、見積もり時に詳細を確認しておくことが重要です。

吹き抜け化や内装改修を伴う減築は内装費用が嵩みやすい

天井を抜いて吹き抜けを作るなど、減築と同時に内装の大幅な変更を行うケースでは、内装工事の費用が全体の大きな割合を占めます。吹き抜けは開放感があり人気のリフォームですが、構造補強と内装仕上げの両方が必要になるため、費用はやや高めになります。

吹き抜け化を伴う減築リフォームの費用相場は、100万円から500万円程度です。単純に天井を抜くだけであれば100万円台で済むこともありますが、構造補強が必要な場合や、照明や空調設備を新たに設置する場合には、300万円から500万円程度が必要になります。

内装工事の費用としては、天井や壁の仕上げに50万円から150万円、照明や空調の配置変更に30万円から100万円、床や建具の交換に50万円から150万円が目安です。吹き抜けにすることで冷暖房効率が下がる可能性があるため、断熱性能の向上も同時に検討することで、将来の光熱費を抑えることができます。

工事パターン	費用相場	主な費用要因
二階建てを平屋化	500万円〜1,500万円	解体費用、屋根新設、構造補強
二階の一部除去	300万円〜800万円	解体費用、構造バランス調整、外壁補修
平屋の一部除去	200万円〜600万円	水回り移設、外構整備、基礎処理
吹き抜け化など内装重視	100万円〜500万円	構造補強、内装仕上げ、設備配置変更

上記の表は、代表的な減築リフォームのパターンと費用相場、主な費用要因をまとめたものです。自分の希望する工事内容に近いパターンを参考に、予算の目安を立てることができます。

それぞれのパターンで費用が変動する要因は異なりますが、共通しているのは、構造補強の必要性と既存の劣化状況が費用を大きく左右するという点です。事前に詳細な現地調査を行い、複数の施工店から見積もりを取ることで、適正な価格で工事を進めることができます。

まとめ

減築リフォームの費用は、工事の規模や内容によって数十万円から数千万円まで大きく変動します。小規模な部分減築であれば100万円から400万円程度で実現できる一方、二階建てを平屋にする大規模な工事では500万円から1,500万円以上が必要になることもあります。

費用を左右する主な要因は、解体費用、構造補強、内装工事、法的手続きの四つです。とくに構造補強は、減築後の建物の安全性を確保するために欠かせない工事であり、費用の大きな割合を占めます。また、耐震補強や断熱改修を同時に行うことで、初期費用は増えますが、将来の光熱費やメンテナンス費用を大幅に削減できる可能性があります。

減築リフォームを計画する際には、補助金や減税制度の活用も視野に入れることが重要です。国や自治体が実施する制度を活用することで、実質的な負担を大きく抑えることができます。事前に複数の施工店から見積もりを取り、構造設計や補助金の要件に詳しい工務店に相談することで、予算内で満足のいく減築リフォームを実現できるでしょう。